房屋租赁系统国内外研究现状

房屋租赁系统国内外研究现状各有侧重。

1、国内关于房屋租赁方面的研究比较少，主要研究了房屋租赁市场管理方面以及城市房屋供应体系方面等。

2、国外关于房屋租赁方面的研究历史较远。经历几个阶段：房租自由租赁阶段、公租房政策产生与发展阶段、公租房与市场化并行阶段。

美国购房出租政策是什么？

佛罗里达州迈耶斯堡(FortMyers)都会区的一家中屋租金，过去一年(上年10月迄今年9月)增涨24%。这寓意若你本来收取的租金是这个区域的负相关租金1600元，而你的租期在8月期满，那现在你租金很有可能升至2000元。

向美国房地产业投资人给出的数据与分析的RentRange日前发布资料显示，迈耶斯堡的一家中屋租金，去12月大涨的速率美国更快。但是还有一些城市租金增涨步伐，也十分令人吃惊。为了能编汇排行，RentRange每月搜集25万栋一家中屋新找租单和已签订的租期，与此同时依据卧房、淋浴室、和总平方尺数字的作出调整。换句话说，这种租金上涨幅度可能不能光以出租屋供给量转变来描述。

RentRange执行总裁查诺夫(WalterCharnoff)表明，较好的解释就是这个现象对出租房的要求上升，房子价格从最后一次的法拍危机中还原，及其租金节节上升所导致的结论。人口数量普查局强调，从2006年到2014年，一家中租赁户增强了390万，其实就是增强了34%。与此同时，对各类出租房子的要求上升，推动租金在美国上升。

最大幅度的租金增涨，出现在了房子价格遭受法拍困境重挫的佛州和加州，引人注目。查诺夫说，很多出租屋都深陷某种意义的困厄。法拍困境以后，物业经理申请办理法拍全过程期内，还可以收帐就开心了。如今，他们才有调升租金空间。

美国房屋每一年缴税，却也合适大家项目投资，毕竟在美国房子价格并不是很高，房地产发展潜力优良，房地产还是有很大的升值室内空间，并且本地房屋租赁销售市场十分火爆，许多人在美国投资买房之后，按房地产对外开放出租，除掉每一年必须缴纳的房地产税，还能取得6%以上租金盈利，与其它投资方法对比或是十分不错的。

出租房子需要注意什么呢？

01掌握作为房东风险

投向房地产业一般有三种方式可回收利用酬劳，即房地产升值后售卖、出租扣除租金，与申请房贷利率降税特惠。

实质上，若使长期性投资的目的购买房产，总体目标应是房地产出租的盈利需充足支应每个月房贷还款与管理费用。倘若选购法拍屋，则需要将翻新成本费列入考虑。

杰出金融顾问普林西斯说，“如果能够寻找准时缴租好租客，房地产无疑是一项非常棒的项目投资，但租客若常常托欠租金，此项项目投资就会成为一场噩梦”。

02买在租房要求强劲地址

相邻高校的社区一般是置办产业好地址，挨近学校住宅小区也非常容易吸引住家中搬入。

此外，本人若是有意选购法拍房子，尽量提前做好准备需与其它投资人市场竞争，因现阶段也有不少顾客有实力以全现钱购屋。购买法拍屋以后通常也要掏钱修整屋况，这代表投资人需花久一点时长才能达到平稳收帐目标。

亚利桑纳州凤凰城的汤玛斯退休之后变成全职的房东，在拉斯维加斯有着10套房产。她提议，投资人的买房目地若是一个长期出租获得租金盈利，最好是买在价格相对较低的地域，“我情愿买一套平平常常、非常容易出租房子，也别被一套高档房地产股票被套”。

03考虑到聘用技术专业房地产管理企业

管理方法出租房地产很有可能是一件琐碎的工作，投资人应深思熟虑自己是不是有精力管理，又或者是交给对标管理公司负责。若找到自己管理方法，便需负起检修房子的主要责任。

第一服务项目房产管理企业顶尖营销长华伦说，“投资人可不妨问，自己是不是可以忍受在上班、夜里或礼拜天接到通知，并应对包含水管破裂等各类紧急事件?”

投资人也需要衡量付钱运营公司到底值不值得，一般房地产管理企业扣除月租费的特殊占比做为酬劳，有时候很有可能达到10%之上。但是，投资人拥有的房地产如与定居地点距离甚大，聘用运营公司理应能放心与方便。

7月11日，首单保障性租赁住房（简称“保租房”）基础设施公募REITs（即不动产投资信托基金）项目——红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“红土创新基金”）项目获深交所通过，引起业界广泛关注。

这是自2021年6月29日国家发改委发文将保租房纳入基础设施公募REITs一年多以后，第一只获得交易所正式批准的保租房公募REITs。对于租赁行业而言，其将带来哪些影响？又有哪些问题需要厘清？

7月11日，市场上首单保障性租赁住房REITs获得交易所正式批准。 图/IC photo

首单保租房REITs获深交所通过

深交所信息显示，红土创新基金项目已于7月11日获深交所审核通过。这也是市场上首单通过的保租房REITs项目。

资料显示，红土创新基金的主要原始权益人为深圳市人才安居集团有限公司，专项计划名称为“深创投-深圳人才安居保障性租赁住房资产支持专项计划”。据悉，此次深圳市人才安居集团报送的保租房公募REITs项目，分布于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区，4个项目建筑面积合计13.43万平方米，共1830套保障性租赁住房。

对此，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析，旺盛的市场需求是支撑保租房公募REITs成功发行的基础，首获通过的该单REITs选取了4个位于深圳核心区域或核心地段的项目，既体现了底层资产布局、类型、规模，作为运营保租房公募REITs表现的前置因素，亦是旺盛、长期持续的市场需求的表现。

出租及续约方面，资料显示，上述4个项目运营时间虽未满3年，但已具备产生持续、稳定现金流的能力。从出租率看，4个项目均已达到较高出租率，截至2022年3月31日，其保租房的出租率分别为99%、99%、100%和98%。从现有租约租赁期限看，4个项目租约期限较长，3年期租约的占比高达98%。

“保租房项目基本均能够在短期内达到稳定运营。”赵然指出，此单保租房公募REITs的成功发行，对于保租房稳定性、增长潜力的问询进行了有力释疑。事实上，根据住房租赁行业特性，项目实际开业后3-6个月即可完成70%以上的房源招租（即出租率达到70%以上），运营1年后基本可以达到出租率稳定的状态。

除了项目租约稳定外，赵然还表示，保租房的运营管理机构能力，也是保证REITs收益率的关键。一般来说，基金管理人都会聘请外部或内部运营管理机构，由其提供标的项目的运营管理服务；而运营管理能力，主要是指收益率的创造和提升能力，具体包括市场定位能力、收益管理能力、运营成本管控能力等指标。

政策暖风频吹，保租房REITs破冰

发展保租房是我国住房制度建设的重中之重。来自住房和城乡建设部数据显示，截至今年1月中旬，全国已有近30个省区市出台了加快发展保租房的实施意见；“十四五”期间，40个重点城市计划新增保租房650万套（间）。

而保租房的发展，离不开金融领域的支持。在明确了保租房的发展规划目标后，政策层面早已显现出对于保租房市场的支持意图，尤其加大了金融支持力度，以促进形成住房租赁市场的长效机制。

今年5月27日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（简称《通知》）。《通知》提出，保租房发行基础设施REITs有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环，有利于更好吸引社会资本参与，拓宽保租房建设资金来源；有利于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，推动实现全体人民住有所居。

《通知》发布当日，首批两只保租房REITs率先上报，中金厦门安居保租房封闭式基础设施证券投资基金、红土创新基金分别于上交所、深交所报送申请材料。7月7日，上交所信息显示，中金厦门安居保租房封闭式基础设施证券投资基金处于“已反馈”状态。

在此背景下，红土创新基金项目于7月11日获深交所通过，这是自去年6月29日国家发改委发文将保租房纳入基础设施公募REITs一年多以后，第一只获得交易所正式批准的保租房公募REITs。

景晖智库首席经济学家胡景晖点评称，如果没有大的意外，红土创新基金的这只公募REITs，也将成为国内首只成功发行的保租房公募REITs，对行业影响深远；希望未来有更多的保租房进入到公募REITs的市场，同时，为了能够促进长租房行业的发展，也希望市场化租赁住房能进入到公募REITs发行。

有望形成可持续商业闭环模式

值得一提的是，作为ABS（资产证券化）的一种形态，一段时间内，我国的REITs都被赋能于商业地产领域，而如今REITs将进入住房租赁市场，这背后有着不同寻常的意义。住房租赁模式是否会在资本市场大放异彩？与此同时，对于轻资产公寓运营企业来说，一条新的融资渠道摆在眼前，它们又将如何布局？还有哪些问题需要厘清？

“从国外的经验来看，房地产领域很多自持的、运营型的物业，包括酒店、养老、文旅、商业、写字楼等，都可以进入公募REITs领域，实现资产证券化。这也是很多开发企业和投资机构的退出路径，希望未来中国的公募REITs能够向房地产更多领域开放，实现开发、投资、运营、退出的一个完整的行业闭环。”胡景晖如是说。

赵然指出，保租房公募REITs对于我国住房租赁行业发展来说，能够使住房租赁企业“轻装上阵”，真正意义上实现“开发、运营、金融退出”的可持续发展的商业闭环模式；同时，公募REITs执行长期投资策略，具备专业的、主动的资产管理水平，有助于住房租赁市场的专业化发展，从而有效缓解整个房地产市场的波动。除此之外，公募REITs的扩募机制，也将形成良性循环，有利于行业规模的持续发展壮大。

“随着公募REITs的陆续落地，资产持有方及基金都会越来越意识到运营能力的重要。而轻资产管理公司的核心模式就是输出运营能力。因此，公募REITs或将进一步拓宽轻资产模式的输出面。”赵然分析称。

不过，在房东东公寓学院创始人全雳看来，尽管很多长租企业将一些租赁住房申请为保租房，或者已经成为保租房，但真正能达到发行保租房REITs门槛的却很少。因此，全雳建议，在稳房价、稳预期、保民生前提下，开发建设运营保租房是非常关键的一个举措。对于从事租赁住房的运营机构而言，建议给予更多资金和政策扶持。

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