万科改造深圳城中村，变成长租公寓

万科计划改造深圳的城中村，开发对外租赁的“长租公寓”。

万科创始人王石4月22日在深圳城市共创大会的一场演讲上说，城中村不应该大拆大建，万科已经探索出城中村整治的运作模式，要对这些房屋做系统性的改造。

万科2017年推出“万村计划”，万科为此出资1000万元成立一家运营公司，先后和深圳的玉田村、新围仔等城中村签约，后者将旗下物业统一出租给万科。

万科的角色类似于二房东，拿下土地之后将棚户区做统一改造，增设基础设施，之后植入物业管理、长租公寓、社区商业等等业态，把破旧混乱的城中村变成城市社区，然后把房间租出去。

“出于城市更新成本以及市民居住成本的考虑，对于城中村不能采取大拆大建的方式，必须找到综合整治提效的新模式。”王石在演讲中说。

万科将它描述为“综合整治＋引进物资营管＋城市化商业运营”的新模式。

这是一个依赖政府密切合作的项目，王石说对于“万村计划”，“我理解的是万科启动的、与政府和村委会村民一起参与的城中村改造计划。”

这是一个规模不小的市场。据《深圳市城中村改造总体规划》统计，到 2016 年深圳共有 320 个原行政村，建有农民房 35 万栋。如果按面积来看，城中村的住宅面积占全市住房面积的 49%。

有520万的深圳城市人口住在城中村的房屋，包括63%的毕业1-10年的年轻人。目前深圳有超过1200 万常住人口。

2016年深圳市政府发布《城市更新“十三五”规划》，开始计划改造城中村，其中提出城中村“以完善配套和改善环境为目标，以综合整治为主，拆除重建为辅。”

2017年10月，深圳市政府发布《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，提出城中村开展规模化租赁的想法。城中村将通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）的村民自建房或村集体自有物业，“经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。”

根据深圳市《2017年企业社会责任报告》的数据，截止到2017年底，万科已经拿下龙岗、宝安、福田、龙华、坪山、南山、盐田等 7 个片区中33个城中村，其中10个村已开启整租及改造运营工作。“未来万村复兴能成为深圳持续辉煌的基石。” 王石说。

万科现在已经有集中式的长租公寓品牌“泊寓”，在29个城市有业务，累计管理房间10万间。万科表示计划在2018年新获取10万间以上长租公寓，新开业25万间以上。

根据财新网的报道，万科已经在玉田村和村民签订协议，拿下近20栋民房，其中两栋已完成改造并被纳入“泊寓”。

这两栋楼目前已经满租，加上管理费后月租金约100-140元/平方米。按照村民的说法，万村发展与村民业主签下的租期统一为10年，万村发展向业主支付的月租金标准大约为75-85元/平方米，与市场价相当，也就是说万科的利润率在30%左右。

王石说，万科有规模优势，所以不至于让房租的价格大幅提升：“由于整体改造成本大大低于建新房，不会过分推高租赁人口的居住成本。”

从房东手上租赁房屋，统一改装之后再提价出租，这门生意已经有不少竞争者。

链家旗下的自如是比较大的一家，2011年开始运营。自如会给房间配上统一的装修和家电，还有保洁、搬家等配套服务。房间大多按照单间出租，目前在北京、上海、深圳、杭州、南京、广州、成都、天津、武汉9座城市管理房屋资产超过50万间，用户累计超过120万人。

今年初，独立出来的自如宣布完成获得40亿人民币A轮融资，由华平投资、红杉资本、腾讯三家机构领投。戴德梁行去年底发布的一份报告指出，北上广深的集中式长租公寓品牌有300多家，管理房间数量超过200万间。行业排名前十位的企业，管理的房屋间数都已过万。

但长租公寓资产沉重，需要依赖大公司的规模效应。“现在看来长租公寓要赚很多钱很难，甚至是说，租公寓本来也不应该赚很多钱。”万科主席郁亮说，万科是“希望赚长钱、赚慢钱、赚稳定的钱。”

去年11月，北京市清理租房市场中的“隔断间”，这是自如友家的惯用做法，空间较大的客厅被隔开成一间卧室，可以单独出租。整治期间不少自如友家的用户被强制清理出去，自如后来公开道歉、补偿租户。这给自如带来了损失，类似青年公寓出租床位的“自如驿”也一度被迫关闭。

长租公寓需要依赖政府，更受到政府限制。

继九部门启动12个城市租赁改革试点后，近日国土资源部、住房城乡建设部再确定北上广等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，租房市场一片利好!在此期间，北京、杭州、南京、武汉、成都、深圳、郑州等地相继发布住房租赁试点工作方案，持续跟进，完善租赁市场。

虽然政策利好，很多城市在租赁试点方案中也逐渐明确了对于“商改公”的支持，但众所周知，在2017年2月份之前，商改公虽然遭到一部分整改，但并不是治理和整顿的重要目标。受到最大打压的应该是“工业厂房改建公寓用于出租”，那么新一波政策洗礼之后，“厂房改公寓”这种情况又会迎来怎样的命运呢

1增加租赁住房供应：厂房成备选项

一些城市为了扩大可租赁住房的供应，除了增加新增住房以外，也通过盘活存量来实现居住目的，对于一向不被看好，甚至遭到严打的厂房也有了一些新的观点和想法。

南京

南京在住宅租赁试点方案中发布：鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房;改建后的租赁住房，水电气执行民用价格，并应具备消防安全条件。

评：南京的这种做法给厂房改公寓提出了可能，只是限定了 *** 作对象：住房租赁国有企业。

广州

7月17日，广州市政府官方网站发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、“城中村”和厂区租赁住房微改造，实施专业化运行管理。(市住房城乡建设委牵头，市财政局、城市更新局、来穗人员服务管理局、公安消防局，各区政府配合)

评：虽然是很含蓄的说了一句“厂区租赁住房微改造”，但也是有了一丢丢希望，参与对象为住房租赁企业、物业服务企业，没有像南京那样的国字辈要求，也就是说很多公寓主都有希望去抢这一杯羹。

杭州

杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点方案中规定允许盘活存量土地、用房。

村集体10%留用地以及存量工业、商业办公用地、用房新(改)建为租赁住房的，各区应根据“因地制宜、有序开展”的原则，制定试点工作方案，并报市政府批准后执行。新(改)建项目完成后，住房租赁企业要按照相关规定进行验收，验收合格后，方可对外出租。新(改)建租赁住房土地使用年限不变，只租不售，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。(牵头单位：市住保房管局、市国土资源局、市建委)

评：存量工业用地新(改)建为租赁是允许的，但是需要报市政府批准再执行。项目完成后需要验收后对外出租。这个政策也是相对完善的，明确了可以做，并且说明审批和验收对象，相对而言更加清楚。

佛山

7月21日，佛山市开展全国住房租赁试点工作动员会议，发布《推进商业用房、办公用房改键位租赁站护党有关工作的通知》，明确提出盘活存量房、完善供地方式加大租房供应。以开展卖地自持、“商改租”、“工改租”、及“三旧”改造，盘活存量房源;着手开展城中村改造，开启城市更新模式;在各区开展集体土地建设“只租不售”试点项目。

佛山九大举措发展租赁市场：卖地自持+商改租+工改租+盘活存量房

评：佛山的工改租是最早明确提出的，但是目前也还没有提出具体的实施方法和 *** 作对象，这一部分还有很大想象空间。

武汉

7月26日，武汉市发布住房租赁市场试点工作实施意见，允许在住房租赁需求矛盾突出的区域，利用“城中村”改造产业用地和工业园区用地配套建设租赁住房，引导村集体经济组织与住房租赁企业开展合作，面向社会出租。

选取建成未投入使用的、不符合市场需求的非住宅项目，在规划用途调整为公寓的前提下，按照公寓标准进行重新设计，建设租赁住房，在经公安消防、国土规划部门按照公寓类标准进行消防设计审核并验收合格后，面向社会出租。

评：武汉不算是明确提出厂房改公寓的城市，只是说针对建成未投入使用的、不符合市场需求的非住宅项目按照公寓标准重新设计，对外出租。而非住宅项目极有可能包含厂房物业，所以目前对于武汉来说“厂改公”并不明确。

2鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，用于租赁

今年4月1日，中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国土资源部发布《住房城乡建设部 国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，其中提到：鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。明确了工业厂房改造为租赁住房的可能，但是参与对象比较固定，便是房地产开发企业。

评：

最近市场上出现了一种新的说法——开发商拿地或者是有改造价值的低效物业(开发商自持性物业，国家规定只能开发商参与改造的工业厂房以及集体建设用地等)给公寓运营商来管理运营，如此，一方面解决了开发商自持问题，另一方面公寓运营商也能赚取运营费用。但以上这种情况可能仅限于不布局长租市场的部分开发商，例如万科、龙湖等更有可能交给自己旗下的品牌公寓来做。

3如何合法实现厂房改公寓

厂房改公寓虽然困难，但也不是没有成功的合法案例。市场上先前成功的通常是需要拿到区级的会议纪要，把厂房变更为商业属性。(以下为上海是一个物业变更属性的政府批文。)

评：

拿到区级会议纪要，改变厂房属性的做法普遍很难，但也是实现厂改公的一种重要渠道。

这种情况想要通过，首先该厂房所在区域要有大量的租赁需求，同时政府对于运用厂房来解决周边租房需求有较高的支持和认可，加上公寓运营商合理的改造、完备的消防、以及专业化的申报才能最终实现，通常是园区内或周边配建的形式出现。

值得一提的是深圳在2017年1月10日发布的《关于印发宝安区坚决整治厂房改公寓等违法行为分类处置工作细则的通知》，明确提出区投管公司、建投集团、产服公司、宝实集团等四大区属国企，发挥国企职能优势，采用购买、租赁等方式整合工业厂房资源，升级改造为新型产业用房，打造老旧工业园区转型和厂房改造的样板工程、示范工程。

评:

业内普遍觉得这样的要求实际上是指定了国字辈来做“厂改公”，除此之外一律打压，一律整改，但截止目前也没有成功案例来支撑。其实，深圳对于工业厂房的升级改造并没有明确表示是用于住房租赁，也有可能是新兴产业园区，但就目前大趋势下租房市场的火爆程度而言，“厂改公”的这一部分蛋糕极有可能会实现，而收益者是以上提到的国有企业。

就现在市场状况而言，住房租赁一片看好，就连之前不被允许的“商改公”都已经逐渐释放，“厂改公”还会远吗

在深圳租房，还是看你的需求：
如果是在网上找房子，贝壳、自如这些平台的话大多数都是租的是小区的房子，就是三室一厅你跟别人共住一套房子，不同的房间，客厅厨房卫生间阳台都是公共活动区域的，基本的家电都是齐全的的，拎包就可以入住，这些房子通常比较的贵一些。还有一些就是公寓房子，就是一个人一室一厅或者一个大单间有卫生间的，外面的基础设备都是很一般的，但是里面房东都是会为你装修好，就是跟酒店的风格差不多吧，有基本的家用电器，也会有专门的保洁阿姨清理卫生，在深圳这种房子还是很多的，因为很多房东都改造成这种公寓房啦，安全性也比较高
2在咸鱼，58等看房子的话，里面很多都是公寓房（上面已经说明了）和普通民房，就是空房，啥都不带家电/家具的，这种房子稍微便宜一点，如果考虑常住的话，可以住这种，省钱，自己买家电家具完全OK的
就我自己个人的话，就在一个区域直接打楼下的租房电话联系房东，因为长期都是在深圳的，就是找那种民房，啥都不带的，然后自己买家具/家电，超级划算的。首先还是根据自己工作地找房子啦比较的好，不然上下班通勤时间会让你怀疑人生

2017年12月。根据深圳城中村改公寓施工项目显示，深圳城中村改公寓施工时间是2017年12月。城中村是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。

创导智能新生活—智能家居DIY方案
随着科技的发展及人们生活水平的不断提高，居住环境的改善备受关注，家庭生活中每个成员的舒适、安全与便利的需求越来越受到开发商的重视。智能家居是以住宅为平台，兼备建筑设备、网络通信、信息家电和设备自动化，集系统、结构、服务、管理为一体的智能化控制系统，该系统可满足并实现高效、舒适、安全、便利、环保的人文居住环境。
随着家居智能化的快速兴起，现代家居中的监视、对讲、安防、管理及控制等更多地功能被集成应用，从而使得可视对讲、家庭安防到家居的灯光、电器的智能控制，子系统越来越多、线路日趋复杂。在满足不断增长的功能需求的同时，提高系统的集成度，进一步提升系统的性价比，使安装及维护工作更为简单化，并能保证很好的灵活性，是现代家居智能化的发展趋势。
深圳市麦驰智能技术有限公司推出的“未来之家”家庭智能终端，它采用触摸屏，集成了可视对讲、访客图像拍照功能、更为强大的家庭安防、自动抄表功能，小区短信、物业报修等服务，适应了这一需求，麦驰智能家居系统特点：
l 功能更为完整、系统集成度更高
l 性价比优越
l 分布式控制总线使系统扩展灵活、故障分散
l 模块化结构设计能满足各类用户的需求
l 语音提示使系统更具人性化
l 五种 *** 作方式使 *** 作更为简单、快捷
l 控制线路简单、施工成本低
智能家居DIY方案：
本项目为一套2室2厅，室内建筑格局为：客厅、餐厅、厨房、次卧、主卧、卫生间、阳台，如图1所示：
针对业主对智能家居控制系统的实际需求，我们的设计充分考虑了照明、家电、电动窗帘、娱乐控制的一体化的体验，同时结合了家庭的安全性要求。该控制系统由系统终端主机、各种智能模块、传感设备、精密机械设备等组成。系统充分体系了以高科技打造舒适、安全、便捷的人居环境。系统原理图 如2所示：
总体方案设计：
1． 入口走廊及客厅：
l 入口大门安装1对门磁探测器，玄关处墙上安装1台彩色可视“未来之家”终端设备。
l 入口处安装3个3键智能灯光控制模块，分别控制走廊灯、客厅的电视墙射灯和吊顶灯调光和开/关客厅电动窗帘、阳台灯。
l 客厅放置一个无线遥控器，可以实现对室内所有的灯光和家电进行控制。
l 在电视、空调等设备容易接收到红外信号地方安装1个红外控制模块，红外模块和被控家电无阻挡物。
l 客厅阳台入口安装1个红外探测器用于探测非法闯入者从阳台进入时，形成一道非法入侵报警防线。客厅沙发旁安装1个紧急求救按钮。
按键控制：
l 在出门前一键控制开关所有灯光、电器。
l 情景模式：一键控制客厅灯、走道灯及辅助灯光设备亮度100%、窗帘打开
无线控制：
l 在客厅可以运用遥控器遥控家里所有的灯光和家电设备：例如，你也可以坐在沙发上，动动手指头，就可以轻松控制家里的灯光及控制各种场景。例如：影院模式：客厅灯光设备亮度调暗到30%。营造室内灯光舒适的氛围。
“未来之家”智能终端控制
l 当你在离家出门前，在彩色可视智能终端上设置“离家布防”让安防系统启用进入到布防状态，当主人离开房间布防延时结束后。家中所有的灯光和电器关闭、厨房机械手自动将煤气阀门关闭，家中所有的感应探测设备进入到警戒状态。
l 你可以在智能终端触摸显示屏菜单中点击设备名称来开启灯光和电器。
l 定时控制模式：可以按照生活起居习惯设定智能系统的状态。例：业主度假,每天一定时间规定区域灯按时开启按时熄灭。同时也可打开卫生间和厨房排气扇对室内空气换气。
l 电话远程控制：在炎热的夏季或瑟瑟的冬天，你可以通过电话进行远程家电设备 *** 作，在到家前提前将家中的空调打开。
感应探测器联动灯光和家电控制：
l 夜间回家推开家门时，玄关灯会以渐亮的方式自动打开。
l 紧急情况下，例如安防系统探测到客厅红外或大门门磁入侵信号时，该设备可以自动拨出6个不同号码，然后按照预设的程序，通过发出报警或迅速开启相应灯光及窗帘，对入侵者起到阻吓的作用。
2、餐厅及厨房
l 餐厅安装1个3键智能灯光控制模块，控制餐厅灯具的调光和情景模式。
l 厨房安装1个3键智能灯光控制模块，控制厨房灯具和排风抽烟机。
l 厨房安装1个智能插座模块控制厨房家电。
l 厨房安装1个煤气探测器和1个机械手。
功能描述：
l 就餐时，可以通过遥控器上的情景键或在餐厅的3键模块 *** 作一个按键即可达到预先设定的就餐场景。
l 厨房3键开关按钮可对厨房内的灯和排风扇、插座进行控制。
l 通过电话远程打开厨房设备。例：电饭煲；
l 通过智能终端机设定的定时控制模式，按照系统设定的时间自动打开排风扇对厨房排风换气。
l 如厨房煤气泄漏达到一定浓度时，煤气探测器感输出报警信号，同时通过机械手自动将煤气管道阀门关闭。
3、次卧
l 次卧室内门口和床头各安装1个3键智能灯光控制模块，控制灯具的调光和开关、情景模式。
l 安装1个紧急求救按钮
功能描述：
l 就寝模式：按下床头3键智能灯开关模块上的“关”按键，所有灯光关闭。
l 起夜模式：半夜要夜起时，只要按一下床头3键灯光模块的一个按钮，通往洗手间的全部灯光会柔和的亮起，既方便你的行动又不用担心影响家人。
l 紧急情况下，按下紧急按钮系统自动将报警信息输入，并自动拨出6个不同号码。
4、主卧
l 主卧室内门口和床头各安装1个3键智能灯光控制模块，控制灯具的调光和开关、情景模式。
l 放置一个无线遥控器，可以实现对室内所有的灯光和家电进行控制。
l 安装1个紧急求救按钮
功能描述：
l 就寝模式：按下遥控器上的起夜模式键或按下床头3键智能灯光模块一个按键，所有灯光关闭。
l 起夜模式：当你半夜要夜起时，只要按一下遥控器上的“夜起”按钮，那么
l 通往洗手间的灯光会柔和的亮起，你再也不用担心影响你的家人休息了。
l 紧急情况下，按下紧急按钮系统自动将报警信息输出，并自动拨出6个不同号码。
5、卫生间
l 安装1个3键智能灯光控制模块，控制灯具的灯光和排气扇
l 安装1个无线接收模块，接收无线遥控器灯光电器控制指令。
功能描述：
l 卫生间3键开关按钮可对卫生间内的灯和排风扇进行控制。
l 通过智能终端机设定的定时控制模式，按照系统设定的时间自动打开排风扇对卫生间的异味排风换气。
灯光电器多控制方式组合：
1．按键控制：通过智能灯光控制模块的按键和智能插座上的按键可控制相应的灯光电器。
2． 智能终端控制：通过智能终端的触摸屏可控制系统的各种灯光电器。
3． 遥控器控制：通过遥控器可控制系统的各类灯光电器。
4． 电话远程控制：通过电话实现远程灯光电器控制。若晚上家中无人时可通过电话打开家中的灯光电器，以使人有“家中有人”的感觉，具有隐性安防功能。
5． 网络控制：可通过互联网进行控制（必须开通网络业务）。
系统组成设备：
n“未来之家”智能终端：安防报警、家电控制、可视对讲集成一体化机
Ø 触摸屏及感应按键 *** 作；
Ø 功能完善，集成度高，综合成本低；
Ø 一体化结构，整体美观，安装方便；
Ø 控制方式多，人性化语音提示， *** 作方便；
Ø 与红外模块联动，实现灯光智能化控制，实现“人来灯亮、人走灯熄”；
Ø 编程方式多样，住户可通过“未来之家”智能终端随意设置不同的定时控制；
 n智能灯光控制模块
 CR-Bus总线兼容可编程设备
 按钮可用于开关控制、开关切换、调光和场景控制。
 多种按键形式可供选择
 输出具有淡入淡出功能
技术参数：
 工作电压：18VDC
 工作电压：40mA—100mA
 开关输出：250V/50Hz
 调光回路：300w
 开光回路：600w
 调光级数：256
 安装底盒尺寸：76mm×76mm×80mm
n 智能插座模块
Ø CR-Bus总线兼容可编程设备
Ø 一个输入按钮可用于插座通断控制。
技术参数：
Ø 工作电压：18VDC
Ø 工作电压：40mA—70mA
Ø 输出电源：15A
n 红外自学习控制模块
Ø CR-Bus总线兼容可编程设备
Ø 具有自学习功能，能对空调、电视机、影碟机及电动窗帘等具有红外接口有设备进行控制
技术参数：
Ø 工作电压：18VDC
Ø 工作电流：32mA
Ø 载波频率：38kHz和 33kHz可切换
Ø 通道数：3个
Ø 通道一：可学习空调开、关、摆页、换气等四个动作。
Ø 通道二：可学习电视机换台（+）、换台（-）、选台（+）、选台（-）、关、静音、TV/AV、直接选台等八个动作
Ø 通道三：可学习影碟机的选歌、音量、关、播放等八个动作，或窗帘的外帘开关、内帘开关、停止、等八个动作
Ø 遥控距离：≤7m
Ø 遥控夹角：≤120°
Ø 安装底盒尺寸：76mm×76mm×65mm
n 无线接收模块
Ø CR-Bus总线兼容可编程设备
Ø 无线控制无方向性
技术参数：
Ø 工作电压：18VDC
Ø 工作电流：46mA
Ø 室内最远接收距离：≤50m
Ø 可使用遥控器数量：5×8个
Ø 载波频率：433MHz
Ø 安装底盒尺寸：76mm×76mm×65mm
n 无线遥控器
Ø 功能齐全、外形精巧、美观。
Ø 集成了空调、电视、影碟及电动窗帘等电器的控制功能
Ø 能实现多种场景模式的控制
Ø 每户可使用5×8个遥控器

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